Логопарки и склады: спрос и предложение

Спрос на складскую недвижимость в стране неравномерный, но стойкий, об этом говорят и небольшая доля вакантных площадей от общего объема предложения, которая на середину 2023 года составляла 1,3% и большие объемы ввода новых объектов. Более подробно об этом рассказывают эксперты STH-group.

На ежегодной конференции «День ритейла: e-com, логистика, склады», организованной в сентябре этого года издательством «Коммерсантъ», эксперт Екатерина Анциферова отметила, что «на сегодняшний день свободных складских площадей крайне мало». Аналитикой на этот счет поделился член совета директоров, директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. «По объему спроса на конец третьего квартала 2023 года складской рынок уже превысил показатели прошлого года, а спрос на площади в развивающихся хабах уже более чем в два раза превзошел показатели двух прошлых лет за аналогичные периоды», рассказал эксперт. По его данным, вакансия находится на экстремально низком уровне, а арендные ставки, наоборот, очень высокие.

«2023 год по объему спроса уже превысил показатели рекордного 2021 года. При этом рекорды не только общие, но и региональные: стали активно развиваться ключевые и второстепенные региональные хабы за счет того, что растет электронная коммерция»,— рассказал господин Кротенков.

Не все эксперты уверены, что тренд сохранится. По мнению заместителя генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеба Белавина, спрос спадет. «Это будет похоже на ситуации в 2009 и 2014 годах, когда на рынке начали освобождаться площади, инвестиции в склады стали неинтересны», — считает он.

Белавин отметил, что строительство новых объектов необходимо тщательно просчитывать и учитывать то, что крупные площадки – Ozon и Wildberries, например, строят склады самостоятельно или вступают в сделки Build–to–suit с подрядчиками.

Региональные особенности: стройка и аренда

Петербург стабилен по спросу на склады, так как бизнес после закрытия Прибалтики перенёс склады сюда. Перспектива восстановления трафика на ближайшие 7–10 лет сомнительна, отметил Глеб Белавин.

В поселке Шушары в Пушкинском районе Санкт-Петербурга в сентябре 2024 года планируется ввести новый складской комплекс для свободной аренды класса А с площадью 63 тысячи квадратных метров. Заказчиком объекта выступил один из закрытых паевых инвестиционных фондов под управлением УК «Фортис-инвест».

По данным Maris, за девять месяцев 2023 года на рынок Санкт-Петербурга были сданы 12 индустриально-складских комплексов общей площадью 265 тыс. кв. метров. Этот показатель вдвое выше, чем за весь 2022 год. До конца текущего года ожидается ввод еще 265 тыс. кв. м складов.

Средневзвешенная ставка аренды на качественные склады московского региона выросла с начала 2023 года более чем на 30% - до 7,5 тысяч рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных затрат, говорится в сообщении компании Ricci. Ожидается, что к концу года стоимость аренды складских помещений поднимется до 8-8,5 тысячи рублей за «квадрат» в год без НДС и операционных затрат.

Тем не менее, крупные компании арендуют склады на длительный срок. Так индустриальный парк «PNK-Внуково» находится вблизи деревни Шарапово сельского поселения Марушкино Новомосковского административного округа (НАО) города Москвы. Его общая площадь составляет 308 528 кв. метров. Недавно компания сегмента HoReCa «Global Foods» арендовала на его территории помещение площадью более 12 тысяч квадратных метров. «Стороны заключили долгосрочный договор аренды сроком на десять лет», - говорится в сообщении компании.

Строительная компания «Альфа Строй» планирует построить логопарк на 300 тысяч квадратных метров в Подмосковье недалеко от Ногинска. В планах возвести порядка 280 тысяч квадратных метров складской недвижимости класса А и 20 тысяч квадратных метров объектов формата light industrial с целью последующей сдачи площадей в аренду.

В московском регионе, по данным NF Group, в тройке лидеров с наибольшими объемами оперируемых складских площадей остаются FM Logistic (728 тысяч квадратных метров), Tablogix (включая Itella, 400 тысяч) и 20А (278 тысяч). В других регионах наиболее значимыми являются AP Trade (180 тысяч "квадратов") и "СТА Карго" (106 тысяч).

Недавно стало известно, что у «Золотого яблока» появится крупный склад на Новорижском шоссе. Сеть косметики арендовала 46 000 кв. метров в логопарке «Ориентир запад» под Москвой. Об этом СМИ сообщил представитель девелопера объекта ГК «Ориентир». Договор между сторонами заключен на 15 лет, строительство комплекса для «Золотого яблока» уже началось, его планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2024 г.

Новые складские площади понадобились сети косметики в связи с увеличением ассортимента товаров, в том числе после ухода из России зарубежных брендов.

Поставщик канцелярских и офисных товаров «Комус» арендовал 30 тысяч квадратных метров в крупнейшем складском комплексе «Южные врата» в подмосковном Домодедове. Компания Instone Development построит площади специально под «Комус» и сдаст их в пользование в начале 2024 года.

ВТБ заявил об открытии кредитной линии для компании «Бауинвестгрупп» для строительства крупнейшего в Пермском крае производственно-сортировочного комплекса площадью более 117 тысяч квадратных метров.

Он будет построен в две очереди на территории индустриального парка «Култаево»: первую планирует запустить в сентябре 2024 года, вторую – в марте 2025-го. Объект предназначен для сортировки и хранения заказов федерального маркетплейса.

Под Красноярском планируется построить производственно-складской комплекс ООО «Мега-Строй-М». Возводить объект будут поэтапно: до 2025 года планируется ввести в эксплуатацию до 85 тысяч «квадратов» складских площадей, с 2025 по 2026 годы – 115 тысяч квадратных метров, а на завершающем этапе, в 2026-2029 годах, построят еще 400 тысяч «квадратов».

Российская служба доставки СДЭК арендовала складское помещение общей площадью 4,1 тысячи квадратных метров в ростовском индустриально-логистическом парке «Дон», собственником которого является девелопер Raven Russia. Этот парк имеет общую площадь 228,5 тысячи квадратных метров и находится в 10 километрах от центра Ростова-на-Дону рядом с трассой M4 «Дон».

Отраслевая динамика

Рост ставок аренды и дефицит складских площадей привлекает на рынок новых игроков. Эксперты отмечают, что интерес к складской недвижимости обусловлен в настоящее время доходностью в 12% годовых и более, а надежность вложений гарантируется долгосрочными договорами с крупными компаниями.